QUELQUES NOTIONS

Le financement de l’acquisition ou de la construction d’un logement peut être réalisé de diverses façons.
En effet, si certaines personnes peuvent financer tout ou partie grâce à un apport personnel, il est également possible pour des personnes qui ne disposent pas d’apport personnel de financer la totalité de l’opération avec des prêts, parfois aidés par l’État.

L'apport personnel peut être constitué notamment par :

  • les propres économies de l’acquéreur
  • l’épargne acquise au titre de la participation dans l’entreprise.

Éléments à prendre en compte dans le financement :

Le financement de l’opération immobilière peut englober plusieurs éléments. Ainsi, il peut comporter et combiner notamment :

  • l’acquisition du logement.
  • l’acquisition du terrain.
  • la construction du logement, des travaux sur le logement.
  • les frais de négociation, en cas de recours à un agent immobilier.
  • les frais de notaire.
  • les frais liés à l’emprunt (frais de dossier, d’hypothèque…).

Le taux d'endettement.

Le taux d’endettement se détermine en effectuant le rapport entre les charges (remboursement des emprunts, pensions à versées, charges du logement…) et les revenus du ménage.
Il n’y a pas de taux maximum d’endettement, mais il est coutume de considérer que l’endettement ne devrait pas dépasser le tiers des revenus.

L'assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais l’organisme prêteur peut l’exiger, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité. L’emprunteur choisi librement l’établissement qui l’assure et n’est pas obligé d’opter pour l’assurance proposée par le prêteur.
La personne ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves peut bénéficier de la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

L’établissement proposant le prêt immobilier peut exiger que l’emprunteur s’assure et lui présenter une offre d’assurance. Cependant, l’emprunteur choisit librement l’établissement qui va l’assurer, à condition que contrat d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l’établissement prêteur.
Les risques à couvrir qui sont généralement exigés par les prêteurs sont notamment :

  • le décès,
  • la maladie et l’invalidité,
  • et plus rarement la perte d’emploi.

L’assureur demande à l’emprunteur de compléter un questionnaire médical pour les contrats couvrant le risque santé. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi. Toute omission ou fausse déclaration peut avoir pour conséquence la déchéance de garanties, voire la nullité du contrat an cas de mauvaise foi.
L’assureur étudie le questionnaire ainsi rempli, évalue le risque et adresse une proposition d’assurance indiquant notamment :

  • les garanties pour lesquelles il accorde la couverture,
  • les conditions à remplir pour les déclencher,
  • les exclusions,
  • le montant de la cotisation mensuelle sur la durée totale de l’emprunt.

Le paiement de la cotisation débute à la signature de l’offre préalable de crédit sauf clause contraire indiquant un paiement au 1er déblocage des fonds par exemple.
Les personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves sont généralement considérées comme présentant des « risques aggravés » par les assurances qui hésitent à les garantir.
Cependant, ces personnes peuvent bénéficier de la convention AERAS , qui leur permet notamment de ne pas remplir de questionnaire médical de santé aux conditions suivantes :

  • le montant maximum du crédit à la consommation n’excède pas 15.000 €,
  • la durée maximum du prêt est de 4 ans au plus,
  • l’emprunteur doit être âgé de 50 ans maximum au moment du dépôt de la demande.

L’emprunteur doit faire une déclaration sur l’honneur de non cumul de prêts au-delà du plafond de 15.000 € .
Dans le cas ou l’une de ces conditions ne serait pas remplie, l’emprunteur devra remplir le questionnaire médical lié à la demande d’assurance.

Remboursement anticipé.

Un emprunteur peut, à l’occasion d’une rentrée d’argent imprévue, par exemple, décider de rembourser, avant le terme de son contrat, une partie ou la totalité de son prêt. Le contrat de prêt peut prévoir une indemnité pour ce remboursement anticipé. Ce remboursement doit également avoir une valeur minimale.
L’emprunteur peut à tout moment décider de rembourser une partie ou la totalité de son prêt immobilier. Il décide librement de la somme qu’il affecte à ce remboursement anticipé. Cependant, ce remboursement doit être au moins égal à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde de ce prêt.
Le contrat peut prévoir une indemnité pour remboursement anticipé. Cette indemnité ne doit pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elle peut être majorée des intérêts compensateurs pour les remboursements anticipés de prêts à taux variable.
Pour les prêts obtenus depuis le 1er juillet 1999, l’indemnité n’a pas à être appliquée si le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur (ou de son conjoint), par le décès ou la perte d’emploi de l’emprunteur (ou de son conjoint).

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